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  我國的經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，房地產(chǎn)土地評估業(yè)也在不斷地壯大。房地產(chǎn)土地評估受市場諸多的因素影響，所以房地產(chǎn)的土地評估需要根據(jù)市場變化的特點(diǎn)，實(shí)時(shí)地調(diào)整評估措施。同時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)來說，如何規(guī)避市場存在的風(fēng)險(xiǎn)，是首要解決的問題。本文針對如何預(yù)防房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，展開簡要的分析，對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義。

　　一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　結(jié)合當(dāng)下的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地土地評估業(yè)屬于新興業(yè)，同時(shí)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我們對這個(gè)行業(yè)不了解不夠全面，對其的存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施不完善。以下是當(dāng)前我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)在市場中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。ㄒ唬┨摷俨牧系娘L(fēng)險(xiǎn)

　　對于房地產(chǎn)的估價(jià)，要結(jié)合評估價(jià)值結(jié)果，切忌不能盲目判斷，如果估價(jià)的目的確定了，評估的價(jià)值就不會變動。當(dāng)目的與用途不符時(shí)，就會產(chǎn)生決策者的失誤，最后導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。誠信是土地平估的前提，如果委托方向評估師提供不準(zhǔn)確和虛假的房產(chǎn)信息，屬于一種違法的欺騙行為，評估人會連帶一定的法律責(zé)任。

　　產(chǎn)生這種情況，估價(jià)機(jī)構(gòu)要面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，委托方可能向評估機(jī)構(gòu)提供假的規(guī)劃調(diào)整信息材料，使其評估人員信服。這就要求評估機(jī)構(gòu)和評估人員辨別委托方的真?zhèn)涡畔⒉牧希皶r(shí)做出判斷，以免引起訴訟及法律責(zé)任。

　?。ǘ┘夹g(shù)風(fēng)險(xiǎn)

　　在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評估一般采用市場比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差。

　　評估師如果不能遵守評估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報(bào)告。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動指數(shù)等等。

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　　房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動往往還會對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。此外我國房地產(chǎn)市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會影響評估結(jié)果，帶來評估風(fēng)險(xiǎn)。這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。

　?。ㄋ模┙?jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)濟(jì)活動主體是指與估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動主體。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場價(jià)值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。

　　例如，在抵押貸款估價(jià)中，抵押物估價(jià)過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。

　　二、對房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中對風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

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　　政府應(yīng)規(guī)范各項(xiàng)政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴(yán)明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強(qiáng)服務(wù)功能，政府有義務(wù)為社會提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)，創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　房地產(chǎn)評估行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會是政府和從業(yè)機(jī)構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評估行業(yè)自我管理的實(shí)施者，對行業(yè)實(shí)行監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評估業(yè)信息資源，為評估機(jī)構(gòu)提供全方位的服務(wù)；制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評估標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；打破社會公共信息資源獨(dú)家壟斷局面，真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享。

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　　建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對評估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評價(jià)評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，必須加強(qiáng)對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　?。ㄈ┲?jǐn)慎的選擇客戶

　　評估人員要控制評估風(fēng)險(xiǎn)，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評估項(xiàng)目而承受較大的評估風(fēng)險(xiǎn)。評估人員不僅評估時(shí)要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實(shí)需要；評估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評估報(bào)告，減少評估報(bào)告誤用的可能性。

　　（四）提高評估人員素質(zhì)

　　提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)，是防范誤差風(fēng)險(xiǎn)的重要的手段。隨著市場的發(fā)展，評估人員應(yīng)該不斷的提高自身的業(yè)務(wù)能力，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新要求。同時(shí)，行業(yè)管理部要重視評估人員的繼續(xù)教育，才能切實(shí)地提高人員的工作能力，保持時(shí)代性的要求。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，分析房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)市場中的風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義，同時(shí)我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入了新的發(fā)展階段，對房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加呈現(xiàn)開放性，會有更多的機(jī)遇的同時(shí)，也充滿了挑戰(zhàn)。只有采取正確和有效的防范風(fēng)險(xiǎn)措施，才能保障房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)良好的發(fā)展。

　　想了解更多關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)方面的知識，請撥打：025-83312598。